Вопросы и ответы

Нет. Работы по системе пожарной безопасности проводятся регулярно с момента принятия домов в управление. В период с 2022 по 2026 год в обоих домах выполнен ряд работ: перенос систем в места общего пользования, ремонт сигнализации, замена дымовых датчиков, разработка проектной документации, а также замена пожарных рукавов и запорной арматуры.

Текущее обслуживание системы включено в базовый тариф (плату за управление) и является неотъемлемой частью услуги. Из накопительного фонда на ремонт покрываются работы, выходящие за рамки текущего обслуживания (масштабные ремонты, проект, восстановление системы) — покрыть всё только за счёт тарифа невозможно.

Все работы зафиксированы в актах приёма-передачи и включены в ежегодные отчёты накопительного фонда на ремонт.

Нет. Недостатки системы УГД были выявлены задолго до нынешнего управляющего. Они зафиксированы в акте независимого аудита пожарной безопасности, составленном в 2016 году. При приёме домов в 2022 году было установлено, что техническое состояние систем с того времени не изменилось.

Именно поэтому был разработан новый проект системы, и сейчас проводится опрос о её восстановлении.

Ежедневное обслуживание и ремонт проводятся непрерывно. Однако полное восстановление системы — это большая работа, стоимость которой превышает средства, доступные в накопительном фонде. Для покрытия таких расходов необходимо решение совладельцев, принимаемое путём опроса (голосования).

Голосование одновременно защищает самих собственников — оно даёт возможность ознакомиться со сметами и выбрать экономически обоснованное решение.

Датчики в квартирах физически работают и передают сигнал, однако в настоящее время центральное устройство управления (адресная система) не работает и не принимает сигнал датчиков. Также следует учитывать, что это только датчики — у них нет отдельной звуковой сигнализации (сирены) внутри квартиры.

За пожарную безопасность в квартире отвечает каждый собственник. Поэтому рекомендуем дополнительно установить в квартире автономный дымовой датчик со звуковым сигналом — он работает независимо от центральной системы и предупреждает непосредственно в квартире.

Нет. Автоматический спуск лифтов на первый этаж при пожаре нормативно не допускается. У лифтов размещены предупреждения о том, что при пожаре лифтом пользоваться нельзя и нужно использовать лестницу.

Сохраняйте спокойствие и оцените ситуацию. Для эвакуации используйте лестницу, а не лифт. При реальной угрозе звоните 112. Управляющий создаёт отдельный информационный канал (WhatsApp для каждого дома), куда будет размещаться информация о тревогах и авариях.

Да, это правда. Именно поэтому в 2022 году система была перенесена из помещений частного пользования в места общего пользования. Из-за прежнего расположения при необходимости не обеспечивался немедленный доступ к панели управления. Перенос был масштабной работой, в рамках которой были проложены новые кабели.

Примерно за 20 лет изменились нормативные требования пожарной безопасности. Современные стандарты предусматривают, например, использование огнестойких кабелей, тогда как устройства управления существующей системы технически устарели и больше не производятся.

Замена касается всей цепи системы — датчиков, кабелей, пульта управления и звуковой сигнализации. Систему невозможно «частично починить» — её нужно полностью восстановить в соответствии с актуальным стандартом. Поэтому речь идёт не о косметическом ремонте, а о монтаже новой системы согласно разработанному проекту. Причины разъяснены в документах, приложенных к опросу.

Было получено несколько предложений, два из которых превышали 100 000 EUR за один дом. Исполнитель был выбран по соотношению цены и знания объекта — а именно, с учётом знания специфики слаботочных сетей здания, что существенно для качественного выполнения такой работы.

Нет. Текущий проект и опрос касаются автоматической системы обнаружения пожара и оповещения (UATS) — датчиков, кабелей, пульта управления и звуковой сигнализации.

Дымоудаление — это отдельная часть системы пожарной безопасности, которая не включена в этот проект. Это самостоятельный вопрос, который будет решаться отдельно на следующем этапе.

Регулярная плата (в рамках базового тарифа) покрывает обслуживание существующих систем — поддержание автоматической системы обнаружения пожара и оповещения (UATS) и системы дымоудаления в их текущем состоянии. Это включает ежемесячные проверки, реагирование на вызовы и сигналы, участие в проверках VUGD, обучение и т.п.

В неё не включён ремонт или замена системы — это отдельные работы, финансируемые из накопительного фонда на ремонт или по решению совладельцев.

Да, обязательно. Для масштабных структурных работ всегда оцениваются несколько предложений. Для восстановления системы UATS управляющий запросил сметы у нескольких исполнителей (AP Help, FN Serviss и BSafety) и обобщил информацию о предложениях.

По информации управляющего, два предложения были дороже, одно — сопоставимо; выбор в пользу AP Help был сделан потому, что компания знакома с инфраструктурой объекта (слаботочными сетями), что существенно для качества и безопасности работы.

Нет. Одинаковые виды работ (например, замена переговорных устройств или плат управления) повторяются в отчётах потому, что они выполнены для нескольких разных лифтов и в обоих домах — это не дублирование одной позиции, а отдельные работы по отдельным лифтам.

При первичном обследовании в 2022 году был выявлен износ лифтов, в том числе износ подшипников и необходимость оснастить лифты переговорными устройствами. Эти работы постепенно выполнялись в последующие годы.

Лифты — сложное инженерно-техническое оборудование, и их ремонт связан со специфическими деталями и сертифицированной работой. Замена отдельных узлов (например, подъёмного механизма или станции управления) значительна по стоимости. Работы планируются постепенно в соответствии с возможностями накопительного фонда.

Модернизация системы управления лифтами рассматривается. Это масштабный проект, финансирование которого нужно решать отдельно, с учётом других приоритетов (например, восстановления системы пожарной безопасности).

Грузовому лифту периодически проводятся ремонтные работы (например, реставрация подшипников), на время которых лифт приостанавливается. После завершения работ и приёмки в эксплуатацию лифт возобновляет работу.

При пожаре пользоваться лифтом нельзя — нужно использовать лестницу. Автоматический спуск лифтов на первый этаж нормативно не допускается. Подробнее см. раздел «Пожарная безопасность» (вопрос UGD-05).

Шум создаёт износ механических узлов лифтов (подъёмного механизма, тросов, станции управления). Полностью устранить его можно только заменой соответствующих узлов или системы управления, что является масштабной и дорогой работой, планируемой в соответствии с приоритетами финансирования.

В настоящее время лифты работают независимо друг от друга, и вызовы между ними не координируются. Чтобы «связать» лифты в общее управление, необходима замена оборудования управления лифтами — это проект со значительными расходами, по которому решение принимается отдельно. Управляющий выяснил технические возможности и стоимость.

Внутреннее обновление кабин лифтов обсуждается. Это вопрос приоритетов финансирования — сначала решаются наиболее важные для безопасности работы, а косметические улучшения планируются в соответствии с доступными средствами.

Ремонт лифтов (включая замену переговорных устройств и работы, необходимые для проверок безопасности) финансируется из накопительного фонда на ремонт и отражается в ежегодных отчётах. С точными суммами можно ознакомиться в отчётах накопительного фонда.

Да, это возможно, и вопрос обсуждается. Однако следует учитывать, что при строительстве домов лифтовые системы были спроектированы в определённой мере по нестандартному решению, поэтому существуют сложности с запасными частями, в том числе с панелями кнопок.

По отдельным оценкам, одна хромированная накладка на 3 кнопки стоит около 100–150 EUR. Поэтому это вопрос приоритетов расходов и доступных средств.

Плата покрывает обеспечение услуги дежурных круглосуточно в обоих домах — она включает не только зарплату, но и налоги, социальные гарантии, взаимозаменяемость сотрудников и организацию услуги. Это не плата «за одного человека», а за непрерывную услугу.

Плата за услуги дежурных распределяется между собственниками согласно методике, установленной в договоре управления (пропорционально площади). Порядок расчёта указан в договоре.

Рыночные цены на аналогичную услугу были оценены — они примерно в 2–3 раза выше наших нынешних расходов. Поэтому нынешнее решение выгодно по стоимости. При этом улучшение качества услуги означает и учёт роста расходов.

Да, у дежурных установлен определённый порядок действий, в том числе на случай пожарной тревоги. После восстановления системы пожарной безопасности порядок действий дежурных будет соответственно уточнён под новую систему.

Система видеонаблюдения восстановлена. Восстановление было технически сложным, поскольку потребовалось перенести серверы и проложить новые кабели к рабочим местам дежурных, одновременно совместив решение с существующей инфраструктурой.

Доступ на территорию и в дома обеспечивают дежурные, система контроля доступа, шлагбаум и видеонаблюдение. Жителей просят сообщать дежурным о подозрительных ситуациях.

Объекты очень большие, и, хотя в повседневной жизни это не всегда заметно, случаются конфликтные ситуации. Объекты без физического присутствия связаны с повышенным риском — особенно в отношении пожарной безопасности. При этом целесообразность услуги оценивают как Общество, так и управляющий, поэтому в будущем возможны изменения.

Размещение камер ограничивают как расходы, так и требования защиты данных (GDPR) — видеонаблюдение в местах общего пользования должно соответствовать нормативным актам. В будущем расширение системы возможно при согласовании расходов и обеспечении соответствия требованиям защиты данных.

Нет. Такое решение не может принять ни Общество, ни управляющий — оно затрагивает общую собственность (идеальные доли), поэтому решать это могут только сами совладельцы.

Вопрос обсуждается в двух контекстах: (1) сделать стоянку доступной для коротких визитов, поскольку сейчас жители и гости не всегда соблюдают порядок стоянки и оставляют автомобили дольше разрешённого (более 4 часов); (2) как возможный источник пополнения накопительного фонда — операторские компании устанавливают техническое оборудование за свой счёт (жители за это не платят), но претендуют на часть доходов от стоянки.

В любом случае окончательное решение принимают только совладельцы путём голосования.

Квартир много, и прошлый опыт показывает: если контейнера для строительного мусора нет, жители оставляют крупногабаритные и ремонтные отходы у обычных бытовых контейнеров или в другом месте территории. Это создаёт грязь и всё равно требует отдельного вывоза. Поэтому контейнер сохраняется как наиболее практичное решение. Расходы сравнительно небольшие и меняются в зависимости от количества вывозов.

Нет. Контейнеры используются для нужд наших домов, в том числе для плановой уборки подвалов и территории. В отдельных случаях контейнер был заполнен именно из-за таких работ по содержанию домов.

Взносы в накопительный фонд за подземную стоянку вносятся по тарифу, утверждённому в договоре управления. Однако эти взносы не выделены в отдельный фонд — они являются неотъемлемой частью общего накопительного фонда. Отдельного фонда для подземной стоянки не существует.

Стоянки содержатся, и работы (например, ремонт освещения или покрытия) финансируются из общего накопительного фонда в соответствии с доступными средствами. Часть мест стоянки находится в частной собственности с закреплением в земельной книге.

Решение по клумбе было изменено по практическим причинам — ветер выдувал землю из открытой клумбы. Тем не менее признаём, что такие изменения следовало заранее согласовать с жителями, которые вложились в насаждения. Впредь подобные работы будут заранее анонсироваться.

На фасадах обоих домов регулярно проводятся проверки панелей и укрепление повреждённых панелей. Обычно эти проверки и ремонтные работы финансируются из накопительного фонда.

Однако во время сильных бурь и ветра панели могут повреждаться, создавая риск падения и угрозу для жителей. В таких аварийных ситуациях управляющий вправе немедленно провести ремонтные работы и включить их стоимость в ежемесячный счёт жителей.

Полная замена входных дверей значительна по стоимости и планируется в соответствии с приоритетами финансирования. Тем временем проводится ремонт дверей (регулировка и замена петель, доводчиков и механизмов).

Качество уборки — постоянный рабочий вопрос, который Общество регулярно обсуждает с управляющим. В отдельные периоды происходила смена персонала. О конкретных проблемных местах просим сообщать непосредственно управляющему, чтобы их можно было оперативно решить.

Территория принадлежит совладельцам в идеальных долях. Введение платной автостоянки меняет порядок пользования общей собственностью и получение дохода от неё, поэтому для этого необходимо согласие всех совладельцев. Поэтому такое решение не может принять ни Общество, ни управляющий в одностороннем порядке.

Это возможно (например, заглублённые контейнеры), однако для такого решения нужны средства накопительного фонда и подходящее место на территории. Решение рассматривается.

Основные работы по озеленению выполняются силами управляющего — небольшие работы по благоустройству включены в стандартную смету. Более масштабные улучшения благоустройства планируются отдельно в соответствии с доступными средствами.

Это вопрос безопасности жителей, прохожих и имущества. Повреждённая или ослабленная фасадная панель создаёт риск падения и угрозу несчастного случая, поэтому проверка и укрепление панелей — необходимая, а не факультативная работа.

Кроме того, поскольку дома принадлежат совладельцам в идеальных долях, ответственность, в том числе за безопасность, лежит на всех совладельцах совместно. Поэтому своевременное укрепление панелей отвечает общим интересам всех совладельцев.

Нет. Все расходы накопительного фонда связаны с конкретными работами по содержанию и ремонту домов и отражены в ежегодных отчётах. С отчётами и оправдательными документами можно ознакомиться у управляющего.

Фонд уходит в минус тогда, когда в конкретный период выполнены масштабные, неотложные работы, расходы на которые превышают накопленные средства — например, проверки электропроводки и заземления, критический ремонт фасада, работы по безопасности лифтов или разработка проекта пожарной безопасности. Такие расходы отражаются в отчётах.

Плата за управление покрывает повседневное управление и содержание домов согласно договору управления и смете (Приложение № 1) — администрирование, содержание мест общего пользования и территории, обслуживание инженерных систем, аварийную службу и т.д. Отдельно указываются коммунальные услуги и дополнительные работы.

Потому что накопительный фонд формируется не только из площади квартир. Согласно договору управления, взносы в фонд рассчитываются также за наружные помещения (балконы и террасы), кладовые и подземные стоянки.

Поэтому, умножая тариф только на площадь квартир, результат получается меньше фактического — но это не означает несоответствие, просто в расчёт не включены остальные позиции.

Да. Это часть ограниченных полномочий совладельцев (2022) — в их рамках и отдельным решением Общество может оценивать, согласовывать и утверждать документацию, необходимую для проведения ремонтных работ, включая проектную документацию, и связанные с ней расходы. Это не общее полномочие распоряжаться фондом — по разработке проекта УГД принято отдельное подписанное решение Общества.

В свою очередь, для финансирования самого монтажа системы (расходы большего объёма) проводится голосование совладельцев — оно сейчас и происходит.

Плата за управление и взносы в накопительный фонд установлены в договоре управления и смете. По сравнению с прежним управляющим нынешняя плата за управление ниже, и дополнительно формируется накопительный фонд, которого раньше не было (см. сравнение в вопросе FIN-14).

Тариф не фиксирован — электроэнергия покупается по рыночной цене, поэтому плата колеблется в зависимости от рынка и реального потребления (например, потребления лифтов и мест общего пользования). Государственная поддержка с фиксированным тарифом действовала до середины 2023 года. О фиксации тарифа могут решить совладельцы, однако управляющий не может обеспечить отдельного поставщика, отличного от других объектов.

Планы управления и отчёты накопительного фонда рассылаются собственникам по e-mail, доступны в клиентском портале Bill.me (в разделе «Документы»), на информационных досках и в Информационной системе строительства (BIS). Оправдательные (первичные) документы можно посмотреть, обратившись к управляющему.

На момент приёма домов в 2022 году были выявлены задолженности перед поставщиками коммунальных услуг. В настоящее время у домов нет задолженностей ни перед поставщиками воды, ни тепла, ни других коммунальных услуг. Управляющий обеспечивает непрерывное исполнение расчётов, хотя не все собственники платят своевременно.

Отдельные работы по содержанию и ремонту выполняют компании, привлечённые управляющим. Цены и объёмы работ отражаются в отчётах, а по более масштабным работам проводятся опросы цен с несколькими предложениями. С расходами по конкретным работам и выбором исполнителя можно ознакомиться у управляющего.

Закон предусматривает, что управляющий немедленно выполняет и может включить в счета только неотложные, обязательные ремонтные работы (например, устранение аварии). Остальные работы финансируются из накопительного фонда (если средств достаточно) либо для них нужно собрать согласие совладельцев путём голосования.

Дома учитываются отдельно. Различия возникают из-за разной динамики платежей (доли должников), структуры квартир и различий в потреблении. Поэтому остаток накопительного фонда и расходы каждого дома могут отличаться.

На сайте Общества доступен документ с подробным расчётом и описанием тарифа, а также договор управления и смета, в которых указаны все площади и объёмы взносов.

На момент, когда собственники решали о смене управляющего, сравнение отдельных позиций было следующим:

Нынешняя плата за управление ниже, и дополнительно формируется накопительный фонд, которого раньше не было.

Базовый тариф (плата за управление) покрывает повседневное управление и содержание домов согласно смете — уборку мест общего пользования и территории, содержание инженерных систем (отопление, вода, канализация, электричество), обслуживание систем пожарной безопасности и слаботочных сетей, обслуживание вентиляции, аварийную службу 24/7, бухгалтерию и юридическую поддержку, а также услуги управляющего.

Отдельно (дополнительно или из накопительного фонда) покрываются коммунальные услуги по потреблению, а также масштабные ремонты, восстановление и капитальные работы, выходящие за рамки текущего содержания. Подробное распределение указано в смете управления.

Да. Для масштабных работ всегда оцениваются несколько предложений. Например, для восстановления системы пожарной безопасности UATS были запрошены сметы у нескольких исполнителей (AP Help, FN Serviss и BSafety), и управляющий обобщил информацию о предложениях. Подробнее см. вопрос UGD-13 в разделе «Пожарная безопасность».

Нет. В настоящее время нет ни страхования домов, ни страхования гражданской ответственности жителей. По этому вопросу проводился опрос, но кворум не был достигнут, поэтому решение согласно закону не было принято.

Управляющий не может застраховать дома в принудительном порядке, поскольку это не обязательное действие. По инициативе жителей опрос можно провести повторно.

Полномочия Общества узкие и конкретные. Полномочия совладельцев были даны один раз с конкретной целью — заключить договор управления с управляющим на условиях, которые были заранее определены в опросе и с которыми на момент голосования могли ознакомиться все собственники.

Общество не заключает новых договоров, не управляет и не хранит накопительный фонд, не согласовывает новые тарифы и не изменяет договор управления — для всего этого требуется решение сообщества совладельцев (большинство голосов).

Общество может обсуждать приоритеты работ с управляющим и согласовывать отдельные работы. Оно не согласовывает каждую мелкую работу — Общество решает только по отдельным, конкретным расходам, где это целесообразно.

Нет. Общество действует согласно уставу и решениям совладельцев. Наиболее важные вопросы решаются голосованием совладельцев. Общество открыто для всех совладельцев, и каждый может участвовать в его деятельности.

Вступить в Общество может любой собственник недвижимости — подав заявление, которое Общество рассматривает и принимает решение. Вступление и членство бесплатны. Общество финансирует свою деятельность только за счёт добровольных пожертвований членов.

При этом для участия и вовлечённости не обязательно быть членом Общества — достаточно поддерживать контакт с Обществом; во многом это скорее формальность. Главное — желание участвовать в решении вопросов домов.

Нет. Работа правления Общества выполняется без вознаграждения.

Да, прежний управляющий подал иск (о защите чести и достоинства). Суд отклонил большую часть иска. Дело закрыто и завершено в 2023 году.

Общество предоставляет фактическую информацию на основе документов и делает это по официальным каналам (на сайте, в уведомлениях, отвечая на заявления). Рекомендуем вопросы, требующие официального ответа, адресовать непосредственно Обществу или управляющему — такой ответ будет точным и документально обоснованным.

Общество — зарегистрированная юридическая форма с уставом, полномочиями и ответственностью, в которую может вступить любой совладелец и которая уже представляет совладельцев. «Старший по дому» — отдельная роль без такого формального статуса. Любой вопрос можно решать в рамках Общества, не создавая параллельных структур.

Контактная информация Общества доступна на сайте Общества и на информационных досках домов. С Обществом можно также связаться через управляющего.

Изначально назначение управляющего было связано с нормативными условиями того времени. Позднее действовавшее регулирование смены управляющего фактически требовало очень высокого числа голосов, что долгое время делало смену управляющего практически невозможной. Поэтому смена управления домами в своё время потребовала значительной работы по согласованию с совладельцами.

Нет. Общество не получает вознаграждения ни от жителей, ни от управляющего. Между Обществом и управляющим не существует никаких коммерческих или финансовых отношений. Работа Общества ведётся в интересах совладельцев без вознаграждения.

Нет. Согласно закону, отсутствие голосования всегда считается голосом «против». Для принятия решения необходим кворум и большинство голосов. Поэтому важно участвовать в голосованиях — пассивность фактически действует как голос «против».

С очень небольшими. Средства расходуются на содержание сайта, минимальные административные расходы и тому подобное. Общество не управляет накопительным фондом и не получает плату за управление.

В принципе можно — в случае серьёзного вопроса Общество перенаправит его управляющему. Однако просим учитывать, что Общество не получает вознаграждения и не действует как круглосуточная служба поддержки клиентов.

Поэтому оперативные технические вопросы (например, о ремонтах, авариях, счетах или содержании) рекомендуется решать непосредственно с управляющим — так ответ будет быстрее и точнее. Общество не выполняет функцию «представителя управляющего на месте».